L’expert est un professionnel et technicien apte a évaluer la valeur des biens et droits immobiliers, et ce quels qu’ils soient, sur un marché et a une date, défini et précise. Pour cela l’expert applique des méthodes et techniques d’expertise nécessitant un parfait diagnostique des éléments valorisants ou dévalorisants du bien immobilier. L’expert entend, recueille des observations, des dires et explications. Il constate, décrit des éléments, les analyses, puis il évalue le coût de ses préconisations et donne un avis. Il formule alors ses conclusions sur ses recherches techniques.

« une obligation de moyens et non de résultat »

Par définition, un expert est un spécialiste qui dispose d’une connaissance exhaustive d’un sujet. Cette connaissance, n’est pas uniquement intellectuelle, car elle est très largement basée sur une mise en application pratique, sur une experience issue de confrontations au terrain. Ainsi, dans sa définition contemporaine, l’expert est technicien mais aussi connaisseur.

De par l’importance de sa mission, l’expert se doit d’avoir un haut niveau de professionnalisme, étant également le plus discret dans le souci du secret professionnel, le plus honnête et absolument impartial. Il est incorruptible. Comme la formule le dit, il n’est jamais « juge et partie ». Il n’est pas impliqué personnellement dans les affaires qu’il traite, sa probité ne doit jamais être mise en défaut, sa carrière en dépendant.

Avant toutes choses, car une expertise en évaluation immobilière doit impérativement être réalisée par un professionnel indépendant. Mais aussi principalement, car l’achat et l’investissement immobilier n’est pas une chose anodine. Raison plus que suffisance pour considerer que la valeur d’un bien ou droit immobilier ne peut en aucun cas être fixée de manière aléatoire.

Que se soit dans le cadre :

• un achat ou une vente
• une succession
• une déclaration d’impôt
• un prêt
• une expropriation
• un redressement fiscal
• une liquidation de communauté
• une donation ou un partage
• Etc…

Et dans grand nombre d’autres situations, l’expert est le seul a pouvoir produire un document, justifiant d’une juste valeur vénale, valable légalement.

• Vente ou un achat immobilier
• Prêt immobilier (garantie ou contentieux)
• Succession, partage, donation
• Liquidation de communauté
• Déclaration ISF
• Redressements fiscaux
• Expropriation
• Sortie d’indivision
• Fixation ou révision d’un loyer
• Procédure d’éviction
• Procédure judiciaire
• Apports en société, absorption, fusion et dissolution
• Valorisation de parts ou d’actifs d’une société
• Evaluations commerciale (fonds, droit au bail, éléments corporels et incorporels)

Notre ligne de conduite et les méthodes employées par le Cabinet Lantz sont celles définies, par la charte de l’expertise en évaluation immobilière, et les normes Européennes immobilières ainsi que les usages et principes judiciaires.

Nous garantissons :

• Une indépendance totale
• Une impartialité totale
• Une déontologie exemplaire
• Le respect de la charte de l’expertise immobilière
• Le respect de la charte « TEGOVA »
• Une couverture responsabilité civile professionnelle
• Une formation permanente

Nos devoirs d’expert :

Il nous est possible de refuser une mission. Mais si nous l’acceptons, nous nous devons de la remplir complètement.

• Totalement indépendant et exempt de toute pression et influence
• Totalement impartial
• Procédant dans l’honneur, la dignité et la correction
• Dans le secret professionnel
• Utilisant tous les moyens d’investigation utile a la mission
• Concluant en toute bonne foi et conscience
• Produisant un rapport clair et précis
• Pouvant justifier nos conclusions
• En déposant nos conclusions dans les délais convenus

Les méthodes d’expertise son inscrites et répertoriées dans les normes de l’expertise immobilière Européenne comme dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière. L’expert restant totalement libre du choix des méthodes adaptées, a utiliser pour produire ses conclusions.

La méthode par régression statistique, dite comparative : Cette méthode consiste à déduire la valeur d’un bien en comparant des transactions récentes de biens équivalents et comparables. Soit dans une mesure raisonnable, aussi semblables que possible au bien à expertiser. Et cela en terme de consistance, d’état et de situation.

La méthode hédoniste : C’est une méthode par comparaison, sur laquelle s’applique un certain nombre de déclinaisons et de variables suivant les types de biens a évaluer. La technique consiste à partir d’un prix de référence des ventes effectuées sur le marché immobilier pour des biens biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé, a valoriser ou dévaloriser méthodiquement. Mettant ainsi en évidence les prix des biens avec leurs attributs intrinsèques et environnementaux.

La méthode par capitalisation du revenu : Elle consiste à partir, soit de revenus constatés ou existants, ou encore de revenus théoriques ou potentiels (loyer de marché ou valeur locative de marché). A lui appliquer un taux de rendement, afin, au final, de pouvoir capitaliser le dit revenu.

La méthode par sol et construction : Cette Méthode consiste en l’apprécier séparée des composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments dans sa globalité d’autre part, et la vétusté du bâtiment.

La méthode d’actualisation du cash flow : L’expertise en valeur vénale se base sur le prix qu’un investisseur pourrait payer aujourd’hui en prévision des flux de trésorerie des années avenir. Nous remarquons avec cette méthode, que certains bâtiments (atypiques, pollués ou dégradés…) rendent compliqué l’emploi de cette méthodes.

La méthode bilan promoteur inversé : Pour cette méthode, la valeur du bien est recherchée par rapport au retour sur investissement qui peut être engranger pour un projet de restructuration immobilière, prenant en compte la totalité du potentiel d’urbanisation.

Expert évaluateur immobilier en valeur vénale. Valeur qui est la plus couramment utilisée. Cependant  l’expertise en évaluation immobilière nécessite le retour et la recherche régulière d’autres valeurs, tel que :

Valeur vénale : Dans certains cas, on parle de valeur de marché ou valeur marchande. C’est le montant estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, vendu, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate (en toute connaissance, sans pression, une libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, un délai de négociation raisonnable, l’absence de facteurs de convenance).

Il convient toutefois de différencier la valeur vénale nette, qui est hors frais d’acquisition, et hors droits de mutation et, TVA, de la valeur vénale brute, tous frais inclus. On parle de valeur vénale brut ou de « valeur vénale acte en main ».

Valeur à neuf : Elle est définie comme le coût de reconstruction de l’immeuble en y intégrant les différents frais et honoraires. Mais la valeur à neuf ne prend en compte les éventuels coûts de démolition et les potentielles pertes de loyers. Elle se définie à l’équivalent ou l’identique, en fonction du type d’immeuble sur la base de chiffres et ratios professionnels et/ou de devis.

Coût de remplacement : Le coût de remplacement brut permet de déterminer la valeur de remplacement d’un bien immobilier à l’identique en intégrant l’ensemble des frais, taxes, honoraires ainsi que la charge foncière.

Valeur locative « de marché » : « La valeur locative de marché correspond au montant auquel un bien peut raisonnablement se loué au moment de l’expertise ». C’est une contrepartie financière pour l’usage d’un bien immobilier, spécifié par un contrat (un bail dans la plupart des cas), aux conditions usuelles d’occupation, en supposant un contrat aux conditions du marché considéré et une libre volonté des deux parties (propriétaire-bailleur et locataire), un délai raisonnable de négociation, l’absence de facteur de convenance, l’absence de versement d’un capital lors de la signature du contrat (droit au bail ou pas de porte).

La valeur locative se définit toujours hors taxe sur la valeur ajoutée et hors charges locatives.

Valeur d’apport : Elle ne se définit que dans un cadre clairement déterminé (nature et destination des biens) et concerne une opération précise d’apport ou de transfert d’actif. Le choix de la valeur à retenir  sera défini selon le cadre de l’opération et sous contrôle des commissaires aux apports.

Combien coûte l’intervention d’un expert :

Tous les tarifs de nos expertises sont sur demande. Nous tenons a votre disposition une grille de prix forfaitaire, susceptible de changer a la hausse comme a la baisse et cela, en fonction notamment de la nature du bien, et au vu de chaque demande d’expertise et des démarches et particularités de celle-ci. Mais aussi au vu du type de rapport ( expertise, avis de valeur, Etc…) et en fonction des délais demandés par le client.

Nos honoraires sont donc forfaitisés et définis au préalable dans une lettre de mission. Pour chaque devis, une prise de contact est réalisé, et une éventuelle visite si l’expert le juge utile pour établir la lettre de mission.

Notre mission comprend :

Le déroulement de la mission comprend :

• La visite des immeubles
• Le métrage des immeubles
• La prise photos des immeubles
• La récupération et l’étude des pièces et documents fournis par le client
• La récupération et l’étude des pièces et documents non fournis (si besoin)
• L’analyse de l’immeuble et celle du marché immobilier
• Le choix de la ou les méthodes utiles a l’évaluation
• La redaction du rapport
• Le rendu des conclusions sous la forme du rapport écrit, et sa soutenance orale chez le client

Les outils d’évaluation :

Documents techniques, et actes juridiques.

• Titre de propriété ou tout acte relevant et détaillant des servitudes
• Une fiche immeuble ou propriété délivrée par les hypothèques, ou le cadastre
• Documents d’urbanisme
• Contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels, artisanaux
• Diagnostics techniques pour les immeubles construits en fonction des réglementations en cours
• Différents éléments permettant d’établir une étude de marché
• La totalité des résultats des recherches sont mentionnés ou annexés au dit rapport d’expertise